小区车位买卖合法吗（小区未售出的车位属于谁）

2022-10-091080

现在房子不仅越来越贵，而且随着机动车的增长，小区车位也处于一位难求的情况。那么小区车位能不能买，怎么买更合适呢？今天@象牙山伯爵就告诉你答案，记住了今天文章的内容，你就能看明白车位的性质，就知道应该怎么买了。

作为一位房地产企业的经济和法律工作者，个人将车位按照法律性质的不同分为五个类型，分别是产权车库（车位）、地下普通车位、人防车位、地上车位、独立建筑物车位。

这五类车位其法律性质各不相同，下面向大家仔细说一说，各类车位值不值得买大家更要睁大眼睛甄别啦。

一、产权车库（车位），开发商可租、可售、可赠

产权车位属于规划范围内的，核心要义在于能够办理不动产权证书。产权车位，开发商可租、可售、可赠或者出租。《中华人民共和国物权法》第七十四条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠等方式约定。”

产权车位作为物权，其物权本身并没有期限的限制。但是车位所在的土地是有土地使用年限的，车位的土地使用年限应查看开发商的《土地使用权证书》，确认开发商拿到的土地使用期限。《中华人民共和国物权法》规定住宅的土地使用期限届满后将自动续期，产权车位到期后也毋庸担心，届时根据国家政策考量缴纳土地出让金。

产权车库（车位）大多是一楼建筑物上独立分隔的，少部分是地下车位。这种车位是最有保障的车位，受《物权法》的保护，是本人最推荐购买的车位类型，当然其价格相对肯定是最高的。

二、地下普通车位，开发建设者享有受益权

很多律师或其它专业人士，根据物权法的规定，认为地下车辆也属于业主共有，其实是不准确的。因为根据住房和城乡规划部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条 地下工程应本着”谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。地下普通车辆是由开发商进行管理和收益的。

对于地下普通车位而言，使用人与开发商间是一般签订的《租赁协议》，而不是正规的《房屋买卖合同》或《产权车位买卖合同》（但通过对开发商项目公司收购可以获得产权，这不是普通消费者可以操作的方法）。按照《合同法》的规定，租赁合同是长期限是20年，也就是使用人通过协议获得了车位的20年长期使用权，但不产生物权所有权的变动效果。

三、人防车位，开发建设者可有偿租赁

生活中，常常有购房者误打误撞买到了非产权的人防车位，其实买方无法获得非产权车位的所有权，仅仅是拥有了车位的使用权。《中华人民共和国人民防空法》：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”国家不禁止建设该人防工程的开发商在平时将人防工程用作车位，开发建设单位可以使用、管理、收益，开发商虽然不享有该部分的产权，不得对外出售，但是是可以租赁并收益的。人防车位，政府一旦有特殊需求，人防工程、人防设施中的车位将会面临被无条件回收的潜在风险。

对于人防车位而言，使用人与开发商间是签订的《租赁协议》，而不是正规的《房屋买卖合同》或《产权车位买卖合同》。按照《合同法》的规定，租赁合同是长期限是20年，也就是使用人通过协议获得了车位的20年长期使用权，但不产生物权所有权的变动效果。

四、地上车位，业主享有共有和共同管理的权利

地上车位，一般是占用小区的共有用地的车位。根据《中华人民共和国物权法》第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”地上车位是典型的公用空间，属于小区全体业主共有的。

在实际上，购房者与开发商在购房时签订的《前期物业服务合同》，授权前期物业公司在小区业主委员会成立前，基于小区业主利益对作为业主共有的车位进行短期出租并收益。但基于前期管理而订立的相关合同不得限制、损害业主的权利。

地上车位是小区业主共同的最大权利，但实践中往往其管理和收益被物业公司所裹挟，而业主并没有获得实际利益。有一点可以肯定，前期物业公司是无权对地下车位进行买卖，或者是长期租赁的。小区业主想行使权利，就要依法成立业主委员会或者召开业主大会，可委托物业服务企业或者其他管理人进行管理，车位收益应在扣除合理成本后归业主所有。

五、独立建筑物车位，非常复杂

现在很多小区的地上车位是特殊的独立建筑物车位，常见的方式是将公共绿化空间进行加空处理，在其下方布置车位。这类车位的法律属性很复杂，需要查阅小区的规划文件才能确定。如果该车位使用的土地，是属于小区公共面积，那该车位应属于小区全体业主共有；如果该车位所在的建筑物是单独进行的审批，属于可以单独发挥功能的建筑物，但该类车位则属开发商所有。

对于独立建筑物车位一定要查阅小区建设的原始规划文件，才甄别出其物权性质，才能保障业主的合法利益。

以上是本人对于车位多年来的经验总结，如果能给大家一些有益的参考意见，那就非常欣慰了。欢迎大家讨论指正。