房屋租赁合同起诉书模板(租房合同纠纷起诉流程)

2023-02-17930

【案情】
　　周某某诉称：2011年9月30日，原告将其所有的位于安徽省太湖县某处的商住楼整体出租给被告经营使用。双方约定租赁期限8年，自2011年9月30日至2019年9月30日止。前三年租金不变，在合同签订之日付清下一年度租金，可被告只支付了第一年度的租金250000元，从第二年度起至今租金未付。故原告诉至法院，要求解除与被告签订的房屋租赁合同，并将房屋按现状返还给原告，要求被告支付租金320000元。
　　叶某某辩称：被告没有与原告签订任何房屋租赁合同，被告亦是在收到法院开庭传票等材料后才知道有人冒用其名义与原告签订合同的事实，被告不应承担该合同的相关责任。
　　经审理查明的事实：姚某某系周某某丈夫的哥哥。2011年9月30日，姚某某与署名为“叶某某”的承租人签订一份房屋租赁合同，后因该房屋的产权人是原告，故原告重新与署名为“叶某某”的承租人签订了一份合同，两份合同的内容及签订时间均相同。在签订合同时，原告没有核实承租人的真实身份，且当庭认可签订合同的人不是本案的被告。被告没有与原告签订房屋租赁合同，且没有授权案外人签订该房屋租赁合同，原告所出租的房屋一直由案外第三人经营商务宾馆，第一年租金250000元亦由实际经营人支付，被告并没有实际使用该承租房屋。
　　【分歧】
　　对于本案的审理结果是用裁定驳回起诉还是适用判决驳回诉讼请求，合议庭产生了不同的意见。
　　第一种观点认为，应当适用裁定驳回起诉，本案中房屋租赁合同并非被告所签订，而是别人冒用被告身份签订的，故本案中被告不适格，应当裁定驳回原告起诉。
　　第二种观点认为，应当适用判决驳回诉讼请求，本案中原告起诉符合《民事诉讼法》第119条规定，有明确的被告，至于被告是否是合同权利义务的承受人，需要进行实体审理才能确定，而不是程序请求不符合法律规定。
　　【评析】
　　首先，驳回起诉与驳回诉讼请求的区别。
　　驳回起诉，是指人民法院受理当事人的起诉立案后，认为原告的起诉不符合受理条件，而裁定驳回其程序上请求的裁判行为。驳回起诉是当事人程序意义上的诉的处理。
　　驳回诉讼请求，是指人民法院对案件受理后，对原告诉讼请求不予支持的判决行为。驳回诉讼请求是当事人实体意义上的诉的处理。从二者的定义分析，区别主要有以下几点：
　　适用条件不同。驳回起诉主要是当事人的起诉不符合民事诉讼法第119条关于受理的条件或者属于第124条所列7种情形以及相关规定的情况，不得通过司法程序主张权利。驳回诉讼请求是指当事人的诉求符合起诉条件，但缺乏足够的事实或法律依据。
　　性质不同。驳回起诉只是当事人程序意义上诉的否定，并不是对当事人实体权利的否定，如果当事人的起诉因缺乏某一要件而被裁定驳回起诉后，还可以以同一事实对相同的人再行起诉，即可以用同一事实，理由和诉讼请求再次起诉。驳回诉讼请求是当事人实体意义上的诉的否定，是当事人实体权利的否定，当事人不得以同一事实对相同的人再行起诉。
　　其次，驳回起诉和驳回诉讼请求在实际中如何正确适用。
　　两者的核心在于判决案件中的原告是否具有诉权。如果具有诉权，在其请求无法得到支持的情况下，就应当驳回其诉讼请求；如果其不具有诉权，那么对其无法得到支持的诉讼请求，就应裁定驳回起诉。民事诉讼法第119条关于受理的条件的“明确的被告”不等于“正确的被告”，只要起诉的被告是特定的，信息完整即可，是否正确应通过实体审查来判定，不能因为被告不适格就裁定驳回起诉。
　　再次对于该案，以上两种意见，笔者赞同第二种意见。
　　当事人的诉权可以分为两个方面的权利，即程序意义上的诉权和实体意义上的诉权。程序意义上的诉权又称为起诉权即当事人认为自己的民事权益受到侵害，请求人民法院确认和保护的权利，只要当事人起诉符合民事诉讼法第119条规定的条件，就具有程序意义上的诉权，人民法院不能裁定驳回起诉；实体意义上的诉权称之为胜诉权，即请求人民法院满足其诉讼请求的权利。本案所涉《房屋租赁合同》是由原告与案外人以“叶某某”的名义签订的，被告并没有委托案外人签订此合同，且被告并不是合同项下权利义务的实际承受人，因此被告与原告没有形成房屋租赁合同关系，原告应向房屋实际承租人主张权利。原告对被告的诉讼请求无事实依据和法律依据。在这种情况下，当事人具有程序意义上的诉权，但是没有胜诉权，所以人民法院不应当裁定驳回起诉，而应当判决驳回原告对被告的诉讼请求。