国有土地使用权证怎么办理（办理国有土地使用证流程）

2022-12-041080

【裁判要旨】1.按照日常生活经验，地块一般具有可分割性。建筑物及其占用范围内的建设用地地块与其他尚未实际建成建筑的地块并非不可分割。在建筑物之外，规划建设土地上实际暂未建成其他建筑，并不影响该地块本身作为规划建设用地的性质。即，其余未建建筑地块本应用于建设其他建筑，而不应作为物权法第一百八十二条规定的“建筑物占用范围内的建设用地”。2.根据我国地籍管理规定，土地登记以宗地为基本单元，建设用地使用权人所持有的《国有土地使用权证》以宗地为单元进行核发，但宗地可以进行分割、合并。因此，当事人仅以此为由认为建设用地地块不可分割，法院不予支持。

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中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2020）最高法民申4903号

再审申请人（一审原告，二审上诉人）：景德镇农村商业银行股份有限公司

法定代表人：付文萃，该公司董事长。

委托诉讼代理人：张进华，辽宁京桥律师事务所律师。

被申请人（一审被告，二审被上诉人）：黄调荣，男，1966年出生，汉族，住江西省景德镇市。

被申请人（一审被告，二审被上诉人）：宁波春晨国际物流有限公司

法定代表人：兰辉。

被申请人（一审被告，二审被上诉人）：陈绪翰，男，1966年出生，汉族，住湖北省通山县。

被申请人（一审被告，二审被上诉人）：福建建润电子科技股份有限公司

法定代表人：张天生，该公司总经理。

被申请人（一审被告，二审被上诉人）：厦门博智贸易有限公司

法定代表人：许良省，该公司总经理。

被申请人（一审被告，二审被上诉人）：彭家梁，男，1953年出生，汉族，住江西省景德镇市。

被申请人（一审被告，二审被上诉人）：邓德山，男，1966年出生，汉族，住湖北省石首市。

被申请人（一审被告，二审被上诉人）：桐城市宜春塑料制品有限公司，住所地安徽省桐城市新渡。

法定代表人：殷宜春。

被申请人（一审被告，二审被上诉人）：深圳市朗科智能电气股份有限公司，住所地深圳市宝安区石岩街道上排社区爱群路同富裕工业区**厂房。

法定代表人：陈静，该公司董事长。

被申请人（一审被告，二审被上诉人）：景德镇市荣昕包装材料有限公司，住所地江西省景德镇市高新区迎宾大道香江陶瓷城南京东路**。

法定代表人：王和盺，该公司总经理。

被申请人（一审被告，二审被上诉人）：临海市金和兴金属制品有限公司，住所地浙江省台州市临海市尤溪镇坎头村。

法定代表人：金华达，该公司负责人。

被申请人（一审被告，二审被上诉人）：景德镇东大包装有限公司

法定代表人：林冬方。

被申请人（一审被告，二审被上诉人）：江西省财惠通实业有限公司，住所地江西省南昌市西湖区系马桩街**财投大厦。

法定代表人：尤祥国，该公司总经理。

被申请人（一审被告，二审被上诉人）：章莉莉，女，1978年出生，汉族，住浙江省临海市。

被申请人（一审被告，二审被上诉人）：林晓，女，1983年出生，汉族，住浙江省临海市。

被申请人（一审被告，二审被上诉人）：汪宜发，男，1947年出生，汉族，住江西省九江市浮阳区。

被申请人（一审被告，二审被上诉人）：汪玉平，男，1976年出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。

一审被告，二审被上诉人：韩春美，女，1984年4月29日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区。

再审申请人景德镇农村商业银行股份有限公司（以下简称景德镇农商行）因与黄调荣等十七个被申请人、一审被告、二审被上诉人韩春美执行分配方案异议之诉一案，不服（2020）赣民终363号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行审查，现已审查终结。

景德镇农商行向本院提出再审请求:1.撤销原判决；2.改判确认景德镇农商行对抵押房产和整宗土地使用权的拍卖款项在抵押借款本金、利息、逾期利息共计56302146.44元（截止2018年10月7日）范围内享受优先受偿权；3.改判在确认景德镇农商行优先受偿权范围的基础上由一审法院重新制作执行财产分配方案；4.一、二审诉讼费用均由被申请人共同承担。

事实与理由：原判决适用法律错误，应当再审。

一、关于本案景德镇农商行抵押担保财产范围的认定及担保范围如何认定问题，原判决认定错误，应予纠正。

一审判决中：“将抵押物范围限定在抵押房屋及房屋地基实际占有的土地，景德镇农商行就该部分拍卖所得优先受偿，对于其余部分土地拍卖所得应参与普通债权统一按比例分配，并无不当。”的认定错误，虽然已经被二审判决纠正，但纠正不够彻底。

二审判决认定：“根据我国地籍管理规定，土地登记以宗地为基本单元，建设用地使用权人所持有的《国有土地使用权证》以宗地为单位进行核发，宗地可以进行分割、合并，但应依法办理土地变更登记。建设用地使用权人在其建设用地使用权之上设定抵押权，其抵押权的效力应及于全部建设用地使用权。”景德镇农商行认可二审判决中的该观点。

但二审判决认定：“江西密胜科技有限公司（以下简称密胜公司）作为用地企业，以家用电力器具生产项目为由向相关行政管理部门申报土地利用需求，并经审核批准领取《建设用地规划许可证》，根据《建设用地规划许可证》记载，案涉工业项目总用地面积为129839.58平方米，规划建设规模55260.05平方米，而密胜公司提供抵押物的建筑面积为24859.15平方米，占规划总建筑面积的44.99%，案涉工业用地可以容纳的合法建筑物不仅仅只有已建成的建筑物，还应包含规划总建筑面积范围内尚未建设的建筑物。在案涉工业用地的规划条件未作变更，也未进行宗地分割处理的情况下，基于公平合理的原则并兼顾所有债权人的利益，本案应当以抵押建筑物面积占规划建设总面积的比例作为分摊案涉土地权益的基本依据较为妥当。据此，景德镇农商行就涉案全部土地使用权权益的44.99%优先受偿。”景德镇农商行对此认定不认可，认为这一认定属于适用法律错误。理由如下：

1.涉案土地上全部建设完成的建筑物只有3#厂房、1#宿舍楼、4#厂房，且涉案三栋建筑物均已为景德镇农商行的金融借款设定了抵押并办理抵押登记手续，该三栋设定抵押权的建筑物实际占用的土地当然包含整宗土地，不存在土地分割一说，如需分割，应依法办理土地变更登记手续。即宗地分割必须以办理土地变更登记为前提条件，在未办理变更登记手续的情况下，法院不能依职权人为的进行分割处理。

2.《建设用地规划许可证》虽然规划建设规模55260.05平方米，但是实际上密胜公司在涉案土地及房产被处分前，除了涉案三栋建筑物外，并没有施工建设其它建筑物。法院在认定抵押财产范围时，应以其现时存在的建筑物及土地进行处分，不得人为虚构未建、待建建筑物对土地权益进行分割。

3.规划建筑面积与实际建筑面积不完全一致，当权利主体按照规划建筑面积施工时，两者面积一致，当超规划或不按规划面积施工时，两者面积则不一致。出现面积不一致的情况时，法院在权利分割时应区别对待。具体到本案，规划建筑面积55260.05平方米，密胜公司实际建设24859.15平方米，剩余规划内的建筑物密胜公司未开工建设，若其不准备再开工建设，则规划内的建筑面积永远不会达到55260.05平方米，这是一个未知、不存在的“建筑物”。所以，在处分相关权益时，不应给不存在的“建筑物”分配占地权益。

4.适用本案，则应直接认定景德镇农商行对密胜公司抵押房产和整宗土地设定抵押权并对其享有优先受偿权。本案涉案景土国用（2011）第02号土地只有一宗土地，只有一份《国有土地使用权证》，即权属界线封闭的密胜公司名下的整块土地129839.58平方米。密胜公司持有的《国有土地使用权证》是以宗地为单位核发的，建设用地使用权及于整块宗地，而建设用地使用权的抵押登记应以宗地为单位，抵押效力当然及于密胜公司名下整宗土地。景土国用（2011）第02号《国有土地使用权证》所涉建设用地使用权之上仅有3#厂房、4#厂房和1#宿舍楼，在房地一体抵押的情形下，与3#厂房、4#厂房和1#宿舍楼等建筑物同时抵押的建设用地使用权也应为景土国用（2011）第02号所涉的整宗土地。

二、景德镇农商行作为抵押权人享有优先受偿权，就借款本金、利息和罚息对抵押物拍卖款优先于其他债权人受偿。

按照《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）的规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。为保障债权的实现，抵押权人有权排除他人的干涉，就担保物变现的价值在担保范围优先受偿。在合同约定的担保范围与登记不一致的情况下，以合同约定认定担保物权的担保范围，是符合实际的正当选择，也符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》规定的要求。最高人民法院于2019年11月14日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第58条【担保债权的范围】指出，“以登记作为公示方式的不动产担保物权的担保范围，一般应当以登记的范围为准。但是，我国目前不动产担保物权登记，不同地区的系统设置及登记规则并不一致，人民法院在审理案件时应当充分注意制度设计上的差别，作出符合实际的判断。”“一是多数省区市的登记系统未设置“担保范围”栏目，仅有“被担保主债权数额（最高债权数额）”的表述，且只能填写固定数字。而当事人在合同中又往往约定担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金等附属债权，致使合同约定的担保范围与登记不一致。显然，这种不一致是由于该地区登记系统设置及登记规则造成的该地区的普遍现象。人民法院以合同约定认定担保物权的担保范围，是符合实际的妥当选择。”“二是一些省区市不动产登记系统设置与登记规则比较规范，担保物权登记范围与合同约定一致在该地区是常态或者普遍现象，人民法院在审理案件时，应当以登记的担保范围为准。”

从案涉的3#厂房、4#厂房和1#宿舍楼的抵押登记来看，当时景德镇市房地产交易管理处的登记系统并未设置“担保范围”栏目，仅在“权利价值”填写了“3400万”和“800万”两个数字，因此，按照《全国法院民商事审判工作会议纪要》的要求，应当以合同约定，即借款本金利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、赔偿金和法律服务、评估、登记、保险、保管、鉴定、公证以及债权人为实现债权的所有费用作为案涉担保物权的担保范围。

三、原判决认为“执行局在制作分配方案时，将所有债权人的利息部分均未纳入到分配方案中，对所有债权人是合理的、也是公平的”，实际上不合法且不合理

本案中，密胜公司和景德镇农商行约定抵押物担保的范围包括主合同项下的借款本金利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、赔偿金和法律服务、评估、登记、保险、保管、鉴定、公证以及债权人为实现债权的所有费用。一审判决也确认密胜公司向景德镇农村商业银行所借的4200万元借款的利息、罚息和逾期利息以（景房抵通字【0900181】号）《景德镇市房产登记通知书》和（景房抵通字【0900201】号）通知书登记的抵押物折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿。景德镇中级人民法院（2018）赣执02执415号之一执行财产分配方案将借款利息排除于分配方案之外，改变了（2016）赣02民初23号判决书的判决内容，违背了执行依据是生效判决所确定的内容的原则，实际上剥夺了景德镇农商行优先受偿的权利，不符合法律的规定。另外，各债权人的本金不同，债权期限不同，必然导致其利息、罚息、实现债权费用不同，应区别对待，分别计算。

综上所述，为维护景德镇农商行合法权益，依照民事诉讼法第一百九十九条、第二百条第一款第六项规定申请再审。

本院经审查认为，景德镇农商行的再审申请不符合民事诉讼法第二百条第六项规定情形。

密胜公司因案涉借款将其所有的位于景德镇市高新区梧桐大道北侧密胜公司厂区内3号、4号厂房、1号宿舍楼作为抵押物抵押给景德镇农商行，并办理了房屋抵押登记。依照物权法第一百八十二条规定，“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。因此，景德镇农商行对于3号、4号厂房、1号宿舍楼及其占用范围内的建设用地使用权享有抵押权。按照日常生活经验，地块一般具有可分割性。3号、4号厂房、1号宿舍楼及其占用范围内的建设用地地块与其他尚未实际建成建筑的地块并非不可分割。密胜公司提供抵押物的建筑面积为24859.15平方米，规划建设面积55260.05平方米，仅占规划建设面积的44.99%。原判决据此认定景德镇农商行就涉案全部土地使用权权益的44.99%享有优先受偿权并无不当。即使在3号、4号厂房、1号宿舍楼之外，规划建设土地上实际暂未建成其他建筑，也不影响该地块本身作为规划建设用地的性质。即，其余未建建筑地块本应用于建设其他建筑，而不应作为物权法第一百八十二条规定的建筑物占用范围内的建设用地。

景德镇农商行还主张案涉土地只有一份《国有土地使用权证》。因此，建设用地使用权及于整块宗地。根据我国地籍管理规定，土地登记以宗地为基本单元，建设用地使用权人所持有的《国有土地使用权证》以宗地为单元进行核发，宗地可以进行分割、合并。因此，景德镇农商行仅以此为由认为案涉土地不可分割，不予支持。另外，从目前抵押登记的情况来看，案涉抵押登记担保范围也未包含利息、罚息。景德镇农商行以景德镇市房地产交易管理处的登记系统并未设置“担保范围”栏目为由主张其应对利息及罚息享有优先受偿权，不予支持。

综上所述，依照民事诉讼法第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回景德镇农村商业银行股份有限公司的再审申请。

二〇二〇年十一月二十五日