2021小区停车费归谁所有（新民法典关于小区停车费）

2022-10-091110

安徽蓝雁律师事务所合伙人律师，安徽大学法律硕士，中共党员，安徽省律师协会女律师委员会委员，安徽省律师协会未成年权益保护委员会委员，安徽省法援中心刑事辩护团成员。

个人履历：曾获安徽省司法厅颁发的“优秀共产党员律师”荣誉称号，“未成年权益保护优秀律师”等称号。在各类律师业务中，比较侧重于民商事、婚姻家事案件的事务研究，尤其是《合同法》、《婚姻法》、《物权法》等其他民商事、经济类案件的诉讼、非诉讼业务的法律适用和实践。

小区停车位及收益归谁？

观众提问

我是合肥人，在某小区买了一套房子，入住后已经没有车位出售了，现在我每次在地面停车位上停车都需要交纳费用。请问律师，小区停车位及收益归谁所有？

律师解答

地上停车位有几种情况，第一种是开发商留下来的固定车位；第二种可能是因为车位比较紧张，所以就把小区内的公共区域划分为停车位；第三种可能是停车位特别紧张了，于是破坏了一些绿化场地改建为停车位。

这些地上停车位，它的所有权和使用权理论上应是属于全体业主的，但为什么收取停车费呢？一般情况下，可能是业主委托物业公司收取，所以收取的费用性质上就很特殊。

在该问题中，收取停车费到底是什么人，他没有说清楚。如果是业主委托物业公司收取，那是合理的 。对于收取的费用，除了扣除物业公司的管理费用外，剩下的收益还是归业主使用的。

知识科普

如今几乎每家都有机动车，在购买房产的时候也会考虑到停车位、停车费的问题。很多小区会委托物业进行管理，而大多数物业就会针对小区内的业主收取相应的停车费。那么业主在小区停车收费合法吗?关于小区停车费的内容，小编将在下文中为您解答。

小区停车位归谁所有?

《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”本条规定了小区内停车场的归属权问题。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

依据《物权法》和司法解释的上述规定，小区停车场的所有权情况分为以下几种情况：

1、如果建设单位将规划的整个停车场以车位形式出售或赠送给业主，则各个车位属于购买或接受赠与的业主所有，停车场内的公共部分，如车道，属于所有拥有车位所有权的业主共有。

2、如果建设单位将停车场的车位出租给业主，则停车场的所有权归建设单位享有，而使用权归承租车位的业主享有，业主交纳的费用是车位的使用费，该费用的标准由业主和建设单位在合同中具体约定。

3、如果建设单位在出售房屋时，将停车场的建设费用分摊到每个业主，即业主所付的房价中实际包含了停车场的分摊费用，则停车场的所有权应归全体业主共有，对于停车场的使用和收费标准由业主大会在管理规约中约定，但应优先满足业主的停车需要。停车场的收益应归全体业主共有，主要用于停车场的维修养护，也可按照业主大会的决定使用。

法律小贴士

物业有权利收取小区停车费吗

到底物业是否有权向业主收取停车费?需要考察停车费的性质。小区停车费的性质有两种，一种是土地使用费，一种是管理费。两种费用的收费依据与收费主体是不同的。

根据《物权法》第73条的规定，小区内的道路、绿地、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

《物业管理条例》第54条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。由此，物业在征得业主同意后是可以利用小区的土地进行经营的。车主向物业交纳的其实是车辆保管费。基于上述关于小区停车位归属的分析，小编总结如下：

1、在第一种情况下，物业公司是没有权利收取停车费的。因为此时各个车位属于购买或接受赠与的业主所有，停车场内的公共部分属于所有拥有车位所有权的业主共有。

2、在第二种情况下，物业公司经过建设单位的授权之后是可以代替建设单位向业主收取停车费的，但此时的停车费标准也不是由物业决定，由业主和建设单位在合同中具体约定。也可以说物业此时是没有权利要求收取小区停车费。

3、在第三种情况下，停车场的所有权应归全体业主共有，对于停车场的使用和收费标准由业主大会在管理规约中约定。

同时我国《物权法》规定，决定收取小区停车费的权利主体是业主大会或业主委员会。物业公司只是受业主大会或业主委员会的委托，对业主停车进行收费。如因客观原因未能选举产生业主委员会的，可以由物业所在地的居民委员会代行业主委员会的职责。因此，社区居民委员会也是决定收取小区停车费的权利主体。因此，如果经过业主大会决议同意收取一定标准的停车费，那么，该停车费的收入应该是归全体业主所有的，而不是归物业公司来随意开支。

实践中，停车费一部分作为物业管理成本和交纳税金，另一部分作为收益归全体业主所有。