由于各种原因，长期以来，农村不少房屋（包括住宅和厂房等）都没有办理规划和用地手续，这在农村是很普遍的现象。

村庄规划问题

农村建房选址，就是规划要管的事儿，这里所说规划，不是土地规划，是指村庄规划。早在1993年，国务院颁布的《村庄和集镇规划建设管理条例》规定，占用耕地建房的，要先办理选址意见书。2007年颁布《城乡规划法》后，改为办理乡村建设规划许可证，规定建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。

虽然法律上有明确规定，但由于大多数地方并没有编制村庄规划，一般建制镇才有规划，因此农村建房只要不在城镇规划区范围内，此前各地规划主管部门不怎么管农村建房的事儿。

目前正在编制国土空间规划，村庄规划属于详细规划，乡村建设规划许可问题开始引起重视了，有的地方出台了一些新的具体规定。

比如，2021年12月，河北省印发《关于切实做好农村宅基地规范管理工作的通知》明确：农村村民建房应依据《河北省城乡规划条例》的有关规定，依法依规办理乡村建设规划许可证。

针对村庄规划编制现状，河北提出分类解决办法。一是已有村庄规划的，要严格落实。二是村庄规划暂未批准的，在审批宅基地用地时，统筹考虑宅基地规模和布局，与未来规划做好衔接。三是暂时没有条件编制村庄规划的，应在乡镇国土空间规划中明确村庄国土空间用途管制规则和建设管控要求，作为实施国土空间用途管制、核发乡村建设规划许可的依据。四是乡镇国土空间规划未批复前，已依法批准的原乡镇村庄规划经评估符合要求的，可作为核发乡村建设规划许可的依据。

对城镇开发边界外的村庄，河北规定：由乡（镇）人民政府、街道办事处按照“农户申请、村级审查、乡镇审批”的法定程序，依法办理农村村民申请宅基地新建住房或在原宅基地翻建、改扩建住房的审批管理手续，规划撤并村鼓励通过易地安置、易地新建、联村并建等方式保障住房需求。

对城镇开发边界内的村庄，河北根据改造计划，具体规定：一是城镇开发边界内已纳入近期改造计划的村庄，不得新增村民住宅用地，不再允许住宅的翻建和改扩建，只可以进行原状维修，但在改造实施方案未批准前，经鉴定属于危房、符合“一户一宅”的，允许进行危房原址翻建。进行危房原址翻建，应经鉴定并由村级集体经济组织审核同意后，向所属的乡（镇）人民政府、街道办事处申请办理乡村建设规划许可证，翻建住宅控制在原有合法产权建筑面积和原基底范围内，不得改变使用性质。二是暂时未纳入近期改造计划、位于城镇开发边界内的村庄，原则上不再进行单宗分散的宅基地分配，不得新建单家独院式住宅，符合“一户一宅”及宅基地建房标准的村民可以进行住宅的翻建和改扩建。城镇开发边界内村庄村民住宅的翻建和改扩建，按照相关程序向自然资源部门申请取得乡村建设规划许可后进行建设。

也就是说，农村建房，无论是新建，还是翻建、改扩建，都应办理乡村建设规划许可证。那么未办理乡村建设规划许可证，会有什么后果呢？《城乡规划法》第六十五条规定：在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

用地手续问题

最近引起广泛关注的最新政策是:2021年11月26日，自然资源部办公厅印发《土地卫片执法图斑合法性判定规则》规定：自2022年1月1日起，对《土地管理法》颁布实施后，在未经审批或无合法权源的建设用地上翻新、翻建、新建行为认定为新增非农建设违法用地。

通俗说，就是要倒追35年。从1987年以来，如果你使用的土地至今没有合法手续，也没有通过补办和确权登记合法化，那就只能维持现状。据悉，由于基层对这条政策反响太大，有关方面已提出不用从1987年算起，可从1999年以后（1998年修订《土地管理法》）算起，少追12年吧。

农宅层高问题

《建筑法》第八十三条规定：农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法。

也就是说，农村住宅只要不超过三层，不需要办理建筑工程施工许可证，住房和城乡建设部门是不管的。比如河北具体规定：农民自建住房原则上不超过三层且在本省施工许可限额范围内，经批准的限额以上工程应依法依规委托有相应资质的设计单位进行设计。