但是很多时候，实际额度却与自己的理想额度有一定的差距。因为房产抵押贷款额度的多少与房屋评估价值、房龄、地段、房产类型以及变现能力强弱等因素有关。
对于借款人来说，如果房产抵押贷款的额度达不到自己的预算额度，那么自己的资金使用计划无疑会受到很大的影响。
需要重新安排资金使用计划不说，甚至会因为额度不够需要重新筹集资金而耽搁了自己的投资计划，造成很大的损失。
那么，应该如何提高房产抵押贷款的额度呢？
我们先来看一下目前天津贷款市场上的房产抵押贷款条件：
1、地区：目前天津市全境范围内的房产，基本上都可以做抵押贷款，所以地区这一块可以不用怎么考虑，只要是天津市的就行。不过位置越差的，出值的额度就会越低。
2、房产类型：大多数银行目前只做70年产权的商品住宅房，居住类型的公寓和别墅。但如果是商铺，写字楼等商业产权类型的，因为换手率低，所以更多时候选择非银行的金融机构往往会更好。
3、房屋面积：不管是银行还是非银行的金融机构，绝大多数都要求房屋面积超过30㎡或40㎡才行。如果不是刚需户型的，或多或少都会被砍值。
4、房龄：银行要求房龄在25年以内，少部分银行或非银行金融机构能放宽到30年。当然，除非你能提供其他资产证明，不然房龄超过25年以后即使能做，被砍值是肯定的。
5、出值成数：这个没多大区别，住宅70%，公寓、别墅60%，商铺、写字楼50%。不过抵押房产位置差的，肯定会被砍值。
6、贷款利息：这个不用多少，利息永远都是银行的最低，如果银行的做不了在选择非银行金融机构。
当然，做房屋抵押贷款，影响贷款额度的绝不止上面几条。银行在评估房产价值的时候，评估值会相对比较保守，评估值往往都会低于市场价值，在按照一定的比例给借款人放款。
同时，未满五年的经济适用房、小产权房、公产房等类型的住房，是无法做抵押贷款的，这点不管是银行还是非银行类型的金融机构都一样。
影响贷款额度的因素有哪些？
除了我们上面说的6点，还有几点也和我们的贷款额度息息相关。
1、个人征信：借款人如果个人信用不好，没有太大的信用污点，但是小的信用污点比较多，那无疑是会影响到房屋抵押贷款的额度的。比如当前有逾期，或累计逾期达到一定次数，或是没有逾期，但是负债高到爆等。
大多数银行要求的是，借款人的负债率不能超过70%，超过就会被拒或是贷款额度大打折扣。
2、财力不足：做房屋抵押贷款，往往需要看借款人的银行流水，很多都是要求流水需要覆盖贷款额的2倍甚至是3倍。比如贷款200万，那需要你的银行流水能达到400万或是600万以上才可以。
当然，银行流水不足也有办法能够解决，比如提供二套房产证明作为补充，或车子、公积金、保单、有价证券等作为财力补充。财力不足贷款额度无疑是会受到很大的影响。
3、选择银行：不同的银行，有不同的喜好类型，进件尺度、审件偏好、评估标准等都不一样。在不同的银行风控体系下贷款的额度也是不同的，如果借款人选择的是一家比较保守的银行，那么贷款额度肯定不会高。
比如同一套位于市六区的房子，市值300万，A银行可能直接就出到200多万，B银行可能就只能出到一百多万。
再加上为了防止债务危机的发生，避免消费贷款流向房地产市场，所以政策规定各行的个人消费贷款额度最高为100万元封顶。就是说即便你的房子市值500万，去申请贷款度也不可能达到7成的350万，最高就只能是100万。
不过这种办法很好解决，提供一份营业执照即可。部分银行甚至规定，即使自己没有营业执照，也可以提供直系亲属名下的营业执照。如果都不行，那么可以选择安全靠谱的非银行金融机构，也是一样的。
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